賃貸経営の主な建築動機
賃貸経営の建築動機として主に以下の5つが挙げられます
①相続対策
相続税の節税対策と納税資金の確保
②固定資産税対策
所有不動産の固定資産税を節税、収益性の改善
③年金対策
定年後の年金以外の収入確保や子や孫の為の収入源の確保
④不動産管理
自身での不動産管理が困難、後継者が遠隔在住
⑤建替え
老朽化したアパートやマンション、自宅等の建替え
また、上記の5つが当面の動機(目的)でありながらも、先々の潜在的な動機があることもあります。
賃貸経営の収入と支出
賃貸経営の収入と支出については以下の内容が基本となります
収入 | 支出 |
家賃収入(3パターンあり) ①一般管理(管理委託) ②一括借上 ③空室保証 | 管理委託費 ローン返済 公租公課 (固定資産税、都市計画税 など) メンテナンス・リフォーム費用 |
事業計画をする上で、最低限覚えておきたい事を説明していきます。
◇一般管理と一括借上、空室保証について
①一般管理(管理委託)
地域の仲介業者に募集を依頼する方法。家賃収入は入居状況により変動。
②一括借上
不動産会社と家主が一括借上の契約を結ぶ(マスターリース)。不動産会社が入居者募集(サブリース)を行う。『賃料固定型』では家賃収入は一定となるが、 2年毎に家賃の見直しがある。借上率や契約期間、空室免責の有無は不動産会社により様々。
③空室保証
家主が保証会社に毎月一定の保証料を支払い、空室時の家賃収入を保証してもらう方法。保証金額は契約内容による。
◇一般管理と一括借上について
一般管理(管理委託)と一括借上方式の契約形態は以下の図式になります。
一般管理(管理委託)
・一般管理の特徴としては、入居者とオーナーとで賃貸借契約を締結します。
また、入居者とオーナーでの契約数(入居率)により家賃収入が変動します。
一括借上
・一括借上の特徴としては、管理会社はオーナーから物件を借り上げるに伴い、毎月一定額の賃料を支払うことを約束します。
空室が発生したり、入居者の滞納があったりしても、管理会社は一棟単位でオーナーと賃貸借契約を結んだ身として、すべて の部屋の家賃を滞納せずにきちんと支払う必要があります。 この約束が、結果として毎月の賃料の保証となるわけです。
ただし、サブリース会社ごとに契約内容も様々であり、初回免責や空室免責の有無など違いも多い。また長期間家賃が不変であると誤認させるような説明をしないように注意が必要。
◇一般管理と一括借上の比較
一般管理(管理委託) | 一括借上 | |
入居者募集 | オーナー様が仲介業者に募集の依頼をする。 客付に関わる広告宣伝料、業務委託料はオーナーが負担する。 | サブリース会社が元付業者として客付業者に募集の依頼をする。 客付に関わる広告宣伝料、業務委託料はサブリース会社が負担する。 |
募集賃料設定 | オーナー様と仲介・管理会社で協議の上、決定する。 | サブリース会社が決定。 オーナーの意見や希望は一切受け入れられない。 |
入居者選定 | 管理会社(保証会社)での審査もあるが、オーナー の意向も反映できる。 例)外国人不可、女性限定 など | サブリース会社が決定。 オーナー様の意見や希望は一切受け入れられない。 |
敷金 | オーナー様自身で預かり。 | サブリース会社にて預かり。 |
礼金 | オーナー様が取得。 | サブリース会社が取得。 |
家賃収入 | 入居状況で大きく変動。 空室リスク、家賃滞納リスクを負う。 満室経営の場合、収益性は高い。 | 入居状況での変動は少ない。空室免責はあるが、滞納リスクはない。 2年毎の一括借上賃料の見直しが多い。 |
入居者対応 | 基本的に管理会社が対応するが、貸主として賃貸借契約書に記載されるので、入居者から直接連絡 が入ることもある。 | サブリース会社の管理窓口で全て対応。 入居者と交わす賃貸借契約書は、サブリース会社が貸主となる為、オーナー様の氏名等は記載されな い |
入居者退去 | 退去通知受理後、オーナー様にて管理会社に立ち 会い業務を依頼する。 立ち会い業務が有償になる こともある。 | サブリース会社の管理窓口で全て対応。入居者との立ち会い業務も管理窓口で行う。 立ち会い業務に対するオーナー様の負担はなし。 |
◇賃貸経営の管理業務について
賃貸経営を行う上で必要となる管理業務は概ね以下の通りになります。
管理委託形式で事業提案をする際には注意が必要です。
分類 | 業務内容 | 業者の手数料 |
LM (リーシングマネジメント) | 入居者募集 入居者審査 賃貸借契約の締結 | 仲介手数料や業務委託料、 広告宣伝費 |
PM (プロパティマネジメント) | 入居者や近隣トラブルへの対応契約更新については更新手数料の一部を事務手数料として支払うケースもある。 設備や機器の故障などへの対応家賃回収、滞納者への催促契約更新および退去手続き敷金精算(立ち会い)、 ルームクリーニングおよび原状回復工事 | 毎月の集金額に対して数%の手数料。 戸当たりの最低価格設定をして いるケースもある。 |
BM (ビルディングマネジメント) | 建物定期清掃およびメンテナンス法定点検(消防設備、受水槽、浄化槽、エレベーターなど) 設備の修理・修繕 | 別途見積が必要 |
CM (コンストラクションマネジメント) | 大規模修繕工事 | 別途見積が必要 |